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解析 × 東京不動產投資9大類型到底該怎麽選擇?

日本的不動產該怎麼投資該怎麼去選擇呢?

近幾年中國大陸遊客到日本旅遊的人數逐年上升,中國人赴日投資不動產的熱情也水漲船高。
數據顯示:中國投資者近兩年在購買日本商品用房的增幅是往年的多倍,也隨著日元的貶值,這股投資更加熱情,再加上2020東京奧運的臨近,令很多海外投資者對日本樓市升值充滿前所未有的期待。

第1位單身公寓


從投資金額、簡單程度和收益性來看,單身公寓的性價比是最高的。
特別是東京23區內單身者數量持續增長,租戶易尋,只要是位置好的物件,租金的維持能有所保證,買賣價格就不會有太大浮動,具有變現非常快的特點,想要收益力、變現力、節稅力這3點兼備的物件,首選單身公寓。

第2位木造或輕量鐵骨造整棟公寓
木造或輕量鐵骨造的整棟公寓,是土地持有者的典型偏愛。
由於市場也已經確立,在建木造或輕量鐵骨造公寓時,可以和大型房屋制造商進行報價比較,也容易下單。
正因為這種投資很容易,也有繼承對策的效果,所以會擔心供應過剩。
另外,一次性租賃的空房保證也有可能會減少房租。所以,20-30年後的收益也有可能不按照當初的計劃進行。
投資木造或輕量鐵骨造整棟公寓,雖然較為簡單,但需要做好相應的風險準備。

第3位定期借地事業
自1992年創立定期租地以來,選擇這種投資方式的人逐漸增多。
其中,租地期間較短、收益較高的事業用定期借地的人氣很高。
這種方式不涉及建築物投資,因此風險極低,更可以長期獲得穩定的地租收入,所以在土地所有者中非常受歡迎。
不動產的投資風險大部分是由建築物引起的,所以不必擁有建築物也能獲得收入的定期租賃事業,對不想承擔風險的人來說是很有魅力的。
但是,進行定期租地投資時會有限制條件。
能進行定期租地事業的人,基本上只限於“祖上有地”的。

第4位停車場


停車場是暫時利用、收益性低的土地,對於初期嘗試且投資低的人是不錯的選擇。
特別是當本身持有土地,卻沒有更好的活用方式時,首先暫定為計時停車場是最好的。
計時停車場是土地暫定利用中收益最高的。
專業投資者中,也有以10%左右的利率購買土地進行停車場事業的人。但是,購買土地物件本身是非常困難的。

第5位家庭居住型公寓


作為投資,家庭居住型公寓會先被用來出租,然後作為物件出售。
當租客離去後,還可以作為普通的家庭型公寓進行高價出售。
這種類型的物件,在最初購買時的價格,通常比二手單間公寓便宜。
就像自己把房子租給別人一樣,收取租金,十分簡單。
但是,這類物件的數量比單間公寓少,很難碰到合適的,這是缺點。
另外,這種反覆購買和出售的投資方式,也算是投資者中的高級篇。

第6位一戶建


在擔心整棟木造公寓供應過剩時,相對來說,因為供應量少而受到關註的是一戶建的租賃。
一戶建是單個家庭的住宅,所以和擁有多戶住宅的公寓相比收益率較低。
對比一戶建和整棟木造公寓的模擬收益,整棟木造公寓更勝一籌,所以一戶建一般不會被作為首選投資。
關於一戶建出租,雖然需要進行一些改裝,但是比起重新購買物件,投資額要少得多,所以收益性會更好。
投資額低,收益性高,很適合初期嘗試投資的人。

第7位整棟公寓


這種整棟公寓是鋼筋混凝土建築的共同住宅。
既然是整棟公寓,用地相對寬敞,而且所需投資額較大,這對於初期嘗試且投資低的人,投資難度就比較高。
但是,這種整棟公寓也可以一次性租賃,也比較容易。
由於征用土地等原因,為了節約稅金而想換成億單位的房地產時,建議最好購買東京都內的整棟公寓。在東京都內,數億日元的整棟公寓買賣頻繁,市場已確立。
物件易於找尋,易於購買,是大額投資者的理想選擇。

第8位商業店鋪樓


擁有商業建築用途土地的人,總是會因為如何有效利用而煩惱。
雖然商業租戶比住房的租金單價高,收益性也高。因此,商業大樓招攬租戶的難度非常高,並不適用於初級投資者。在商業類的租戶中,判斷“車站前立地不適合做生意”的租戶在增加,因此車站附近的商業大樓的租戶招租者也在增多。不要只拘泥於高收益率,選擇長期可以賺取租金的方式或許更加合適。

第9位辦公樓
在郊區,辦公室需求比商店需求還要低。
即使在首都圈核心城市的車站前,也比較難找到事務所租戶。
在郊外的車站前,能租事務所部分的只有補習班和診所。
如果診所未滿足樓層負荷等建築規格,則不能入住。
雖然也有律師事務所和稅務師事務所等需求,但實際情況是面積需求小,租金也低。
新建之初,即使有租戶在,經歷換房後出現空房間,一直保持空著的辦公樓的也不少。


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