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拆解中國房市「限價限簽」政策

中國最早的「限價令」出現在2011年的中山,政府推出此新政是為了壓抑當時熾熱房市。最早期的限價令,政府只是簡單列明所有發展商出售的房產,價格不可高於政府規定的水平,當時的價錢就訂在$5800一平方米水平。

限價令推出後,有發展商認為房產搶手客人自然願意付多一點錢去爭取,一個願打;一個願捱,並無不妥,於是悄然將房價提高。結果,買賣合約雖然簽過了,但政府卻暫緩批出網簽,令業主身份遲遲未獲確認,此為之「限簽」。

當年中山限價消息一出,市場內外都感訝異,認為政府非常「重手」。而事實上,打從2011年公布限價令至2017年政府拍板興建深中通道前,這6年來中山房價一直沒有大升,證明限價令確有其效。

圖︰GETTY IMAGES
圖︰GETTY IMAGES

時至今日,限價令已跟推出初期大不同。近兩三年的限價令,並非由政府一刀切訂定房價,每個限價區域的房價,都是參考同區房價而定,政府只接受最多上下10%的微調。舉例新房附近幾個同類型公寓的價格都是$6000一平方左右,若新房進取地叫價$10,000一平方,則政府未必會批售,更聽說過有發展商要想盡辦法與政府部門「商討」。

至於「雙合約」,就是在限價和限簽的情況下衍生出來的。鑑於中國部份城市。

房價愈來愈高,其實不少買家都願意支付高於限價令規定的金額,於是發商展就想出將整體房價成兩張合約,一張是符合政府規定的價錢;另一張則以裝修費、裝潢費等名目去收費,故稱為「雙合約」。

雖然雙合約是條「計謀」,但縱觀現實市況它確能有助控制房價升幅。事關即使兩份合約加起來的整體房價最終會高於政府所規定,但因為第二份合約的金額不能太大(不可能裝潢費貴過房價),故也算間接地限制了房價升幅。

購入雙合約的房產時,要留意第二份合約的價錢不會算入房價,即不能做貸款,另一缺點是真實房價被一分為二後,市場就較難識別其真實價值了,好處在於政府徵收契稅時只會計算首份合約,故業主能省回一筆。最後要提醒大家,若有意購買持雙合約的房產,最好還是選擇大發展商、有上市公司背景的公司,這樣對業主來說較有保障。


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文章取自:星島虎報海外地產

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