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全球股市崩潰,英國脫歐和零售業陷入困境

不受歡迎的商場困擾英國房地產的基金

倫敦

MOM-AND-POP投資者正以兩年多來最快的速度逃離英國房地產基金,為資金管理行業帶來了近240億美元的收入。

英國最大的房地產基金在2018年最後幾個月的退出加速,因全球股市崩潰加劇了對英國脫歐和零售業陷入困境的擔憂。

這迫使幾家基金(包括由Standard Life Aberdeen和Nuveen管理的基金)出售房地產以滿足客戶的贖回。麻煩的是,許多公司已經賣掉了家族白銀,現在剩下的資產很少。

企業迅速加強現金緩衝的壓力暴露了這些基金結構固有的弱點:他們的資金被捆綁在房地產中,這需要數月甚至數年才能有利地退出,而他們的客戶可以隨時退出任何一天。

投資者越來越擔心英國可能會在未達成協議的情況下崩潰退出歐盟(EU),這使得這些房地產基金管理人員必須為另一筆大量現金做準備。

雖然一些基金正試圖卸載資產,但其他基金正在減少對客戶撤出的吸引力。

到目前為止,所有人都沒有阻止投資者退出,就像他們在英國退歐公投後所做的那樣,以避免對信心造成更大的打擊。

許多基金面臨的問題是,他們出售了一些最具吸引力的資產 – 倫敦辦事處和倉庫 – 以滿足2016年6月投票後恐慌的救贖要求。

這讓他們在英國零售物業市場蕭條期間,很少接觸到購物中心和商店。

“現在每個人都在做的是查看他們的投資組合,並研究我們如何進行資本重組,”Kames Capital的基金經理Richard Peacock說。“我們基於我們是建築物的賣家而不是購買者來定價我們的基金。”

這是因為在2018年的最後幾個月裡,自英國脫歐公投以來,允許個人投資者每天退出的10家最大英國房地產基金的現金緩衝最大,其中近5億英鎊(8.9億新元)被撤出,根據晨星數據。這些基金共同監管近180億英鎊。

為了應對大規模流亡,去年12月Kames Capital的7.5億英鎊財產收入基金開始向想要退出的投資者收取一定比例的費用,這筆費用基於出售物業的估計成本。對於那些現在想要退錢的人來說,這意味著大約5.7%的打擊。

據知情人士透露,包括Nuveen的Janus Henderson英國物業PAIF在內的其他幾隻基金已將建築物投入市場。

與此同時,標准人壽22億英鎊的SLI英國房地產基金在得出結論認為市場太不確定無法提供更大的零售物業後,正試圖在倫敦南華克區出售辦公樓。

在一些連鎖店倒閉以及一系列導致租金削減的重組之後,試圖剝離房地產的房地產基金面臨零售資產市場低迷。

據房地產數據公佈的數據顯示,2018年所有零售物業的銷售額僅為57億英鎊,為2000年以來的最低水平。

Simmons&Simmons律師事務所的合夥人Deian Rhys表示,2018年大量商店倒閉以及對未來價值崩潰的擔憂“令人害怕”。“很多零售資產都是非正式出售的。”

該行業的困境迫使商場房東Capital&Regional在下半年將倫敦以外的物業價值減記10%。

對於像Aberdeen Investors UK Property Fund這樣的基金來說,這不是好消息。自公投以來,其資產已下降約42%至約20億英鎊,即使在上個月出售超市之後,其持有的高達53%的資產現已成為零售物業。

監管機構提出了新的規則,旨在保護投資者在動盪期間保護這些基金,但它們要到明年才能生效。

不過,並非所有房地產基金都陷入困境。

法律和通用集團(L&G)英國房地產基金 – 為數不多的能夠保留足夠現金以避免在2016年禁止贖回的人之一 – 已被投資者獎勵,其資產自此以來增長超過10億英鎊。

11月,L&G已將其現金持有量從2月份的19.2%增加到25.5%。

大多數其他基金都沒有準備就緒,讓他們的經理們面臨挑戰,試圖削減他們對商場和商店的曝光,以安撫擔憂的投資者。


Via:THE BUSINESS TIMES-News


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